En cada ciclo inmobiliario alcista llega un punto en el que los posibles compradores se enfrentan a las mismas preguntas: ¿es el momento adecuado para comprar? Si compro, ahora, ¿obtendré una oferta antes de que los precios suban aún más o se restablecerá el mercado? ¿Cómo debo cronometrar el mercado? ¿Cómo puedo programar el mercado para obtener el mayor rendimiento? ¿Bajarán más las tasas de interés o mejorarán las opciones de financiación? ¿Qué puedo pagar y cuál es la mejor manera de estructurar un trato para mi cartera más grande?
Este dilema es especialmente desafiante para los compradores internacionales interesados en comprar una segunda casa o una propiedad de alquiler en los Estados Unidos. Durante generaciones, los compradores latinoamericanos adinerados preocupados por la devaluación de la moneda o la inestabilidad política o social en sus países de origen han comprado propiedades de grado de inversión en Estados Unidos como baluarte contra la incertidumbre.
Este mercado actual no es diferente. Mucho antes de la pandemia y ahora que la sociedad estadounidense está saliendo de ella, la carrera alcista de los mercados inmobiliarios residenciales y comerciales de EE. UU. Muestra pocas señales de desaceleración.
¿Debería cronometrar el mercado?
Si bien los economistas y los profesionales de bienes raíces no tienen forma de pronosticar definitivamente el mercado, algunos sospechan que los precios de los bienes raíces en Miami y el sur de Florida son demasiado altos y es posible que se acerque una corrección. Sin embargo, pocos creen que se parezca a la crisis de 2008-2009 y la Gran Recesión, donde las viviendas perdieron un valor significativo y los vendedores inundaron el mercado. La migración renovada a Florida impulsada por la pandemia está atrayendo a más de 1,000 personas e innumerables reubicaciones corporativas al estado cada día. * Los economistas creen que la tendencia se convertirá en una realidad permanente; aquellos que se mudaron aquí por lo que pensaban que era un escape temporal de Covid tomarán la residencia. Y vendrán más.
Algunos también creen que cualquier corrección hará que los valores de las viviendas se mantengan estables; solo se estabilizará la escalada de valores.
Esto deja a los compradores a sopesar sus opciones. Los inversionistas de alto patrimonio neto con efectivo disponible para comprar una casa en un rango de $ 1 millón a $ 5 millones deben considerar si una compra en efectivo sería más ventajosa que obtener un préstamo del 50% al 70%. Solo el inversor y sus asesores financieros, cuando trabajan con las últimas cifras y realidades del mercado, saben qué es lo mejor para sus circunstancias únicas.
Sin duda, las bajas tasas de interés continúan impulsando el mercado, con la tasa de fondos federales efectiva en 0.06% (a mediados de junio), muy por debajo del promedio a largo plazo de 4.68% y una tasa de interés de 3.07% para 30 -Año de hipoteca a tasa fija para prestatarios nacionales; la tasa promedio para una hipoteca fija a 15 años es del 2,35%.
Con la caída de Covid, la investigación de Banesco USA encuentra que incluso si la Reserva Federal aumenta las tasas, los prestatarios de alto patrimonio neto pueden sopesar el valor de inversión de las propiedades estadounidenses y decidir que el valor permanece. La presión que ejerce sobre el mercado de compradores internacionales se está desvaneciendo. Si bien Covid impulsó posiblemente lo que se convirtió en “los mercados inmobiliarios residenciales más prolíficos de la región”, superó el papel de la región como un centro global en crecimiento para fintech, healthtech y empresas multinacionales, y “el atractivo global del sur de Florida tiene un futuro extremadamente brillante”, señala Berkshire. Servicios para el hogar de Hathaway .
El mercado inmobiliario actual del sur de Florida es un ejercicio de oferta y demanda. A medida que aumenta la demanda en el sector residencial, el inventario de propiedades unifamiliares y de condominios de lujo disponibles continúa cerca de mínimos históricos. Las personas de alto patrimonio, incluidos los propietarios de negocios, los financieros y los jefes de fondos de cobertura y los trasplantes de nivel ejecutivo están compitiendo por estas propiedades. Esto presenta un desafío adicional para los compradores internacionales y especialmente latinoamericanos que buscan encontrar la propiedad adecuada como residencia principal, segunda casa o alquiler de grado de inversión.
La instantánea del mercado de lujo de Miami
Desde agosto de 2019 hasta julio de 2020, las compras de compradores extranjeros de viviendas unifamiliares y condominios / cooperativas existentes en Florida fueron de $ 15.6 mil millones, una ligera disminución con respecto al año anterior, pero aún representan el 11% del volumen total en dólares de las ventas de viviendas existentes en Florida. señala la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios y Agentes Inmobiliarios de Florida. Las compras de compradores extranjeros fueron el 8% de las ventas de viviendas existentes en Florida; A nivel nacional, las compras de compradores de vivienda extranjeros representaron el 3% de todas las ventas de viviendas existentes.
Según las estadísticas del South Florida Sun-Sentinel, las ventas de viviendas unifamiliares de lujo de la corredora regional The Keyes Co. alcanzaron 1.786 en el primer trimestre de 2021, de 826 en el mismo período el año pasado. Los precios de cierre promedio, más atractivos, pasaron de $ 2,55 millones a $ 3,06 millones, o un aumento del 20,1%. Las ventas al contado durante ese período pasaron de 460 a 1043. Los nuevos contratos para casas de más de un millón de dólares en el condado de Miami-Dade en noviembre aumentaron un 54% con respecto al año pasado, según la corredora Douglas Elliman y la firma de tasación Miller Samuel.
Opciones hipotecarias para compradores extranjeros
Esto deja a los compradores e inversores de alto valor neto nacionales e internacionales bien posicionados para capitalizar un mercado de inversión inmobiliaria sólido. Sin embargo, una percepción errónea que prevalece entre algunos ciudadanos no estadounidenses nacidos en el extranjero que viven en los EE. UU. Es que no califican para las hipotecas tradicionales. Esto no solo es incorrecto en la mayoría de las circunstancias, sino que el Perfil de actividad internacional 2020 de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios y Agentes Inmobiliarios de Florida en el sector inmobiliario residencial de EE. UU. Informó que el 64% de los compradores extranjeros residentes adquirieron financiamiento hipotecario de fuentes estadounidenses.
Los compradores internacionales se dividen en dos categorías. Son extranjeros no residentes o ciudadanos no estadounidenses con residencia permanente fuera de los EE. UU. Que generalmente compran una propiedad como inversión o una propiedad de vacaciones y tienden a visitar durante menos de seis meses al año, señala la NAR. La otra categoría son los extranjeros residentes o ciudadanos no estadounidenses. Estos inmigrantes recientes por lo general han estado en los Estados Unidos hasta dos años, o son titulares de visas profesionales, educativas o válidas de otro tipo.
Estos compradores recurren a préstamos nacionales extranjeros. Con su pasaporte o visa, una carta de un empleador o contador que verifique los ingresos del solicitante, así como comprobantes de fondos, extractos bancarios o una carta de referencia que indique que los ingresos están disponibles. Como muchas de estas transacciones, no se aceptan efectivo, cheques personales, giros postales o cheques de caja para la transacción. En el momento del cierre, los compradores extranjeros deben transferir fondos desde su banco al banco del agente de cierre. Los ciudadanos no estadounidenses sin residencia legal aquí no son elegibles para préstamos hipotecarios de Fannie Mae, Freddie Mac o FHA.
A medida que se aflojan las restricciones a los viajes al extranjero, las tarifas permanecen en mínimos históricos y el lugar de Miami en el centro de atención mundial se ilumina, algunos pronostican que la segunda mitad de 2021 verá a más compradores latinoamericanos dirigirse a Miami con modelos financieros tradicionales disponibles para la mayoría de los compradores estadounidenses también. disponible para ellos.
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Fuente: https://www.bizjournals.com/southflorida/news/2021/08/06/global-investors-drive-miami-real-estate-market.html